開工大吉意味-武漢最有發展潛力的地區是哪里?吸納外來人口最多的區域

如果從產業發展(或者GDP)的角度來說,武漢最具發展潛力的地區,毫無疑問,是光谷。這會是未來武漢高新產業最多、吸納外來人口最多的區域,沒有之一。

如果從生活或者房產的角度來說,未來5-10年,我強烈看好武漢CBD。光谷東面積太大,看不出來哪里有望成為一個宜居的(副)中心城區。

從華科畢業以后,在武漢的活動區域基本都在漢口,對武昌那邊不是太了解。前兩年從外地回武漢買房子,在漢口這邊從后湖到古田、從漢口火車站到江邊這個范圍內的樓盤都多多少少都親自跑了一遍。當時看完以后,就感性的覺得CBD很有成為未來一個區域新中心的潛質,但是說不上來具體原因。后來看了高屋建瓴的回答,豁然開朗,漢口片區的中心正在往CBD方向發展,和我的直觀感受是不謀而合。

首先,需要明確的一點,綠地中心或者二七濱江是以“點”或者“線”為單位進行開發的,而武漢CBD是以“面”為單位進行開發的。武漢CBD不是僅僅幾棟樓或者幾個小區,它本質是一個新城,一個在市中心的新城。在市中心區域開發一個新城,放眼全國是很罕見的。

與生活相關的,無非是看交通、看教育、看醫療、看生活配套

首先說交通,交通會是武漢CBD相對于江灘和二七濱江最強的一個優勢。

軌道交通,現在已經通車的有2號線、3號線、7號線,遠期規劃中還有10號線和12號會通過這個區域,這兩條線在今年(2020年)就會開工。這5條線是以網狀分布于整個武漢CBD區域,在東西南北中都有換成站點。

快速路方面,首先是毗鄰二環線。現在南北方向貫穿武漢CBD的寶豐高架已經通車了,北向連接常青路高架,連接北三環和機場高速;南向連接月湖橋,江城大道,在解放大道出口離同濟醫院大概500m的距離。另外,還有一條東西向橫穿CBD的黃海路下穿隧道,東向連接建設大道,西向連接南泥灣大道。這條下穿隧道中間段已經修建完成了,但是東西兩端還是等待拆遷。

我就不相信,交通好的地方會發展不起來。

第二說教育。現在可以看出來,江漢區正在拿出最優質的教育資源來支援武漢CBD的建設,目前紅領巾國小已經整體遷入了CBD校區,未來輔仁國小(滑坡路國小)、大興實驗國小都會搬遷到CBD來,基本覆蓋了CBD內的小區國小對口。國大陸面,武漢第一國中也會搬遷到CBD校區,而且現在有文件明確說了CBD一初會對口CBD的一些國小。

漢口乃至整個武漢,二七片區的教育資源最為突出。整個武漢市范圍內,既能對口優質國小又能對口優質國中的片區,其實不多,除了二七片區,大概也只有水果湖能勉強算一個。長遠的看,武漢CBD的教育資源有望能夠比肩二七片區。

第三說醫療。這一點比較簡單,寶豐高架通車后,你們打開地圖看一下到同濟醫院的距離就行了。

最后說一下生活配套。規劃中武漢CBD中公園綠地的面積還是挺多的,有個王家墩公園,夢澤湖公園,還有個足球公園,但是后面兩個都還未建成。目前武漢CBD的娛樂配套,例如像餐飲、購物,是不足的,只有在CBD的東北角有個泛海城市廣場,武漢中心地面幾層也是商場,但現在還未開始招商。

但我認為娛樂配套這是最不需要擔心的一點,隨著入住的人口增多,娛樂配套會自然的發展起來。但像交通、教育、醫療這些,如果規劃中沒有,那至少未來10年內就是真的沒有了。

武漢CBD最大的問題,是建設速度的問題。現在建了十年了,仍然有大片待拆遷區域,建成區域可能還沒有規劃區域的一半。一方面可能是泛海國際運作能力的問題(建議看一下泛海控股000046的2019年年報)和政策支持力度的原因,畢竟換一個領導就換一個思路。另一方面,在中心城區進行新城式的建設涉及的問題確實要復雜困難很多,像部隊占地的問題、城中村拆遷問題、快速路和捷運的規劃問題,都不是短時間內能解決的問題。

但可以看得到的是,經過十年的規劃和建設,雖然還沒有完全建成,但武漢CBD的框架已經清晰可見,發展的要素都已經具備并且都很優質,除了建設速度以外,幾乎沒有短板。

——————-多說兩句———————

CBD難免會被拿去和漢口江灘、二七濱江做比較。

老婆家是在漢口江灘片,看房時首先看了江邊這一片,這一片的教育資源也是整個武漢最好的區域,沒有之一。最后沒買這一片的原因主要有兩個,第一是交通問題,每次開車來真的很頭疼這邊的單行線和堵車了;第二就是發展潛力問題,晚上在這邊散步,幾步就是“XX舊址”了,再走幾步又是“XX故居”了,所以這邊能不能拆,不光是個經濟問題,還是個ZZ問題。

再和大家分享一個故事。從前年(2018)年底,在茅臺(600519)和五糧液(000858)之間,我是堅定的看好五糧液(000858)。原因是當時茅臺在市場上已經供不應求、需要加價購買了,而五糧液卻還在打折銷售。這就意味這茅臺未來銷量的提升只能來源于自身產量的提升,而對所有白酒企業來說,短時間內產量提升都是很困難的。提高指導價格對茅臺來說又有較大的社會壓力。對五糧液來說,它的業績提升既能來源于銷量的提升,還能來源于價格的提升。所以,量、價這兩方面五糧液都更容易提高。后來事實驗證,20190102收盤價,茅臺是584.44,五糧液是48.24;20200102兩者的收盤價是1124.27和139.66。

分享這個故事是想說,漢口江邊和CBD之間的道理是類似的,漢口江邊包括二七濱江,是武漢房價的龍頭,未來長期都是整個武漢房價的天花板之一。但問題是,這一片的潛力大部分都已經兌現了,看不到能有新的資源進來促進片區局部的發展,只能隨著整體大趨勢的發展而發展。未來5-10年,在這個區域可能會有一兩個新樓盤,但是像捷運、快速路、大規模的城市翻新是看不到的。但CBD就不一樣了,潛力還未完全兌現,現在只是剛剛具備了發展的雛形。

關于長江新城,藍圖很美好,但是需要太多的資源才能建成。以武漢市的行政能力,預計20年內根本不用看那一片。

0 条回复 A文章作者 M管理員
    暫無討論,說說你的看法吧